公共租赁住房合同是民事合同还是行政合同 作者：陈睿律师     时间：2022-07-10    来源：旬阳律师网

公租房是我国重要的保障性住房之一，对一些住房困难家庭解决住房问题具有重要的帮助，符合条件的家庭可以申请公租房，由相关部门对申请进行审查，那么公房租赁是否属于行政行为?

《公共租赁住房管理办法》 第八条　申请人应当根据市、县级人民政府住房保障主管部门的规定，提交申请材料，并对申请材料的真实性负责。申请人应当书面同意市、县级人民政府住房保障主管部门核实其申报信息。

申请人提交的申请材料齐全的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当受理，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全的，应当一次性书面告知申请人需要补正的材料。

对在开发区和园区集中建设面向用工单位或者园区就业人员配租的公共租赁住房，用人单位可以代表本单位职工申请。

第九条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，对申请人提交的申请材料进行审核。

经审核，对符合申请条件的申请人，应当予以公示，经公示无异议或者异议不成立的，登记为公共租赁住房轮候对象，并向社会公开；对不符合申请条件的申请人，应当书面通知并说明理由。

申请人对审核结果有异议，可以向市、县级人民政府住房保障主管部门申请复核。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门进行复核，并在15个工作日内将复核结果书面告知申请人。

《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条 公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：

（一）政府特许经营协议；

（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；

（三）矿业权等国有自然资源使用权出让协议；

（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；

（五）符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议；

（六）其他行政协议。

案号：天津市第二中级人民法院

法院：（2021）津02民终8141号

裁判要旨：

公民、法人或者其他组织就政府投资的保障性住房签订的租赁、买卖等协议属于行政协议。涉案房屋为保障性住房，天津市河北区公租房管理有限公司、张某某自2018年6月4日签订《天津市公共租赁住房租赁合同》并对承租人应配合出租人检查、维修房屋等作出了相应约定，但就该房屋租赁协议的订立、履行、变更、终止等发生纠纷不属于人民法院民事案件的受案范围，应当裁定驳回起诉。

总结，政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议属于行政协议，不属于平等主体之间签订的民事合同。行政协议纠纷应提起行政诉讼。

    公租房退回问题：

公共租赁住房管理办法  第二十七条　承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

　　（一）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

　　（二）改变所承租公共租赁住房用途的；

　　（三）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

　　（四）在公共租赁住房内从事违法活动的；

　　（五）无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

　　承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

　　第二十八条　市、县级人民政府住房保障主管部门应当加强对公共租赁住房使用的监督检查。

　　公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位应当对承租人使用公共租赁住房的情况进行巡查，发现有违反本办法规定行为的，应当及时依法处理或者向有关部门报告。　　　

第二十九条　承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房。

理解：根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条   公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理： （四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；因此，该协议纠纷由行政诉讼解决。

来源：中国法院网的文章  解决之道：处理廉租房租赁合同纠纷的程序配置

    在明确廉租房租赁合同在性质上是一种行政合同之后，廉租房租赁合同纠纷的处理程序就有了明确的方向。基于我国行政诉讼受案范围的历史发展变化的实际情况，以2015年5月1日修正后的《行政诉讼法》正式实施作为分水岭，分两个阶段来分析廉租房租赁合同纠纷处理程序：

    （一）2015年5月1日之前，廉租房租赁合同作为民事案件处理。实事求是地讲，在2015年5月1日修正后的《行政诉讼法》正式实施之前，我国行政诉讼中没有行政协议。按照我国的司法惯例，行政诉讼法没有规定的则根据民事诉讼法处理。以往我国行政诉讼法的管辖范围十分有限，在行政诉讼法没有将行政协议纳入行政诉讼的情况下，处理廉租房租赁合同纠纷按照民事案件来处理无可厚非。

    （二）2015年5月1日之后，廉租房租赁合同作为行政案件处理。2015年5月1日修正后的《行政诉讼法》正式实施之后，行政协议正式进入了行政诉讼的范围，作为行政协议的廉租房租赁合同在履行过程中出现争议的，理所当然地按照行政案件处理：如果廉租房承租人对合同签订、履行、解除等有争议的，依法向有管辖权的人民法院提起行政诉讼；如果廉租房保障部门对合同签订、履行、解除等有争议的，由廉租房保障部门作出行政处理决定，承租人不服行政处理决定的，有权申请行政复议或者提起行政诉讼；承租人既不申请行政复议又不提起行政诉讼的，廉租房保障部门有权依法申请人民法院强制执行。

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