开发商五证不全房屋买卖合同不一定无效 作者：陈睿律师     时间：2021-05-17    来源：旬阳律师网整理

最高法：

1、开发商未取得商品房预售许可，预售合同不必然无效.属于相对无效,相对无效合同区别于绝对无效合同,绝对无效是无法补正的,相对无效是可以补正，无效情形消失以后合同即为有效。

2、如果起诉在房屋尚未建成阶段，未取得预售许可证则合同无效。如果起诉是在房地产公司不需要办理任何销售手续，也无法办理预售手续的情况下，不能适用解释第二条情形。

3、法律法规规定商品房实行预售许可,立法本意在于维护购房人的利益,不能据此主张合同无效。

4、如果确认合同无效，违背诚实信用原则，为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，法院对此种行为不予支持。

5、《九民会议纪要》也已经明确规定，“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。……应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”

6、最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》2008年第四集，认为：商品房认购书是出卖人与买受人双方为了将来订立商品房买卖合同所做的承诺，而非正式的商品房预售行为。作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干涉禁止。

　　房地产开发公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订预售合同无效。——最高人民法院大力弘扬社会主义核心价值观典型民事案例

　　01  案情简介

　　2016年，李女士与闻天公司签订认购合同，认购闻天公司开发建设的商品房，约定了房屋的基本情况、总价款、付款方式、付款时间等内容。合同签订当日，李女士向闻天公司支付120.4万元购房款。

　　2018年2月，闻天公司以未取得商品房预售许可证为由，将李女士起诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。

　　02  双方主张

　　李女士主张，案涉房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，进行恶意诉讼。闻天公司已于2018年6月8日取得商品房预售许可证，故双方签订的合同应认定为有效。

　　闻天公司主张，闻天公司不存在恶意阻挠合同生效条件成就的行为，闻天公司不能取得商品房预售许可证，是因为资金链断裂的原因。案涉商品房预售许可证的取得时间为2018年6月8日，在一审庭审辩论终结后，更在闻天公司起诉后。根据法律规定，只有在起诉前取得预售许可证，房屋买卖合同才能被认定为有效。

　　03  法院裁判

　　法院最终认定李女士与闻天公司签订的认购合同有效，驳回了闻天公司的诉讼请求。

　　第一，闻天公司与李女士之间形成了商品房预售合同法律关系。认购合同对买卖双方名称、商品房基本情况、价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。

　　第二，闻天公司与李女士签订的认购合同有效。具体理由如下：

　　（1）李女士已支付全额购房款，闻天公司合同目的已经实现。闻天公司本应积极履行合同义务，然而面对房地产市场价格大幅上涨，却主张合同无效，显然违背诚实信用原则。

　　（2）闻天公司作为房地产开发企业，对“无证售房”的违法性是明知的。闻天公司以自身违法事实为由起诉，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，法院对此种行为不予支持。

　　（3）闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

　　04  律师建议

　　本案的裁判结果有特殊的事实因素，不建议购房者购买“五证”不全的项目房产。（“五证”是指土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证）

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条明确规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　本案房地产项目取得商品房预售许可的时间在提起诉讼之后，如果严格按照该规定，是不能认定有效的。但是法院最终基于在诉讼中项目已取得商品房预售许可的事实，以及诚实信用原则和弘扬社会主义核心价值观的考量，认定预售合同有效。这种裁判观点能否在之后的案例中普遍适用，仍需观察。

　　诚然，本案的裁判结果一定给房地产开发企业敲响了警钟。长期以来，不少房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下就开始售房，与购房者签订合同，房价大幅上涨之后，以自己的违法事实提起诉讼，请求确认与购房者所签的合同无效，而后将房屋再次出售，获取房价上涨的利益。这种诉请确认预售合同无效的方式或许未来可能不会得到支持。

　　而且，即使预售合同被认定无效，《九民会议纪要》也已经明确规定，“合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。……应予返还的股权、房屋等财产相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”

　　05  同类案例

　　1. 房地产开发公司在二审庭审结束前仍未取得商品房预售许可，预售合同应认定无效

　　最高人民法院(2018)最高法民申5096号案件

　　当事人申请再审主张：

　　“青辰公司没有以其未办理房产预售许可证为由主张房屋买卖合同无效的请求权，法院应当裁定驳回起诉。1.青辰公司主张合同无效不符合法理。2.只有青辰公司具有办理房屋预售许可证的资格和义务。3.青辰公司与陈增祥签订合同时已经具备办理预售许可证的条件，且同一小区其他楼栋已办理预售许可证。”

　　法院认为：

　　“根据五家渠市房产管理局出具的《关于碧水戎城项目办理商品房预售许可证相关情况的证明》和陈增祥的陈述，青辰公司至二审庭审结束前仍未取得涉案14套商品房的预售许可证。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效’。原判决确认陈增祥与青辰公司签订的14份《商品房买卖合同》无效，具有事实与法律依据，陈增祥的申请再审理由不能成立。”

　　2. 因未取得商品房预售许可导致预售合同无效，房地产开发企业应赔偿购房者房屋的市场溢价损失

　　最高人民法院(2014)民抗字第75号

　　最高人民检察院抗诉认为：

　　“再审判决已经正确认定合同无效，就不存在判决提出的‘昌旺达公司作为守约方’以及‘合同实质上是属于效力待定的合同’的问题，无效合同也不存在可信赖利益和期待利益。在此情况下，再审判决宇昌公司赔偿昌旺达公司的信赖利益和可期待利益损失自相矛盾，违反了法律关于无效合同的处理规定。”

　　最高人民法院认为：

　　“本案一、二审、原再审中，宇昌公司、昌旺达公司对涉案两份《房产买卖合同》系商品房预售合同，因宇昌公司未取得房屋预售许可证而致合同无效的认定没有异议。……因本案合同无效，宇昌公司应返还昌旺达公司所付购房款。国家将海南确定为国际旅游岛后，海南房价明显上涨，一审法院委托的司法鉴定结论亦证实涉案房屋的市场价格已明显上涨，在此情况下，昌旺达公司已无法用原价购得相应地段、相应面积的房屋，该损失是客观存在和已经发生的事实，非将来预期可能要发生的事实。一、二审法院依据司法鉴定结论，以涉案房屋的市场溢价作为无效合同损失认定的基础，由宇昌公司承担因其主要过错给昌旺达公司造成的该部分损失60%的赔偿责任并无不当。该认定符合《中华人民共和国合同法》第五十八条关于无效合同损失的规定。昌旺达公司对合同无效造成的损失亦有过错，一、二审法院判令其承担损失部分40%的责任已充分地考虑了双方的利益平衡问题，符合法律公平原则。宇昌公司称原审判决以有效合同的利益处理无效合同与合同法规定不符的理由依据不足，本院再审不予支持。”

来源：最高法裁判规则

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北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）三中民终字第04029号

上诉人（原审被告）程安琪，女，1979年1月11日出生。

委托代理人程兴顺，1950年2月13日出生。

委托代理人宋静，北京岳成（三亚）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）北京双旭房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园8号维多利亚花园公寓地下室。

法定代表人张晓明，董事长。

委托代理人于娜，北京市北方律师事务所律师。

上诉人程安琪因与北京双旭房地产开发有限责任公司（以下简称双旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第12396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，依法进行了审理。程安琪之委托代理人程兴顺、宋静，双旭公司之委托代理人于娜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

2012年3月，双旭公司起诉至原审法院称：我公司与程安琪于2005年4月27日签订房屋买卖合同，约定程安琪购买我公司开发的位于北京市朝阳区××号房屋，房款82万元。程安琪已交付房款25万元，剩余57万元未付。因我公司关于双旭花园项目的报批手续只办理到建设用地许可证及土地证这一环节，开工证、预售证等都没有办理。按照法律规定，我公司与程安琪签订的房屋买卖合同应属无效。故我公司诉至法院请求：1.确认我公司与程安琪签订的购房合同无效；2.程安琪将位于北京市朝阳区××号房屋腾空后返还我公司；3.我公司返还程安琪已付购房款25万元。

程安琪辩称：不同意双旭公司的全部诉讼请求，具体理由如下：1.本案争议房屋并非预售房屋而系现房，双方签订合同次日即向程安琪交付房屋，对于现房销售，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定；2.双方签订合同至今无法继续履行，双旭公司方应承担全部责任，双旭公司在2003年曾取得补办规划手续的函件，说明诉争房屋并非违章建筑，双旭公司迟延补办规划手续，显属恶意，应承担违约责任；3.双旭公司通过合同无效之诉将诉争房屋收回，再以高价售出获利，其行为有违社会公平正义，理应受到法律的制裁。

原审法院经审理查明：2005年4月27日，双旭公司、程安琪签订了《北京市内销商品房买卖合同》约定：程安琪购买双旭公司开发的位于北京市朝阳区××号房屋一套，建筑面积为210.8平方米，总价款为82万元；双旭公司须于2005年4月28日前，将该商品房交付程安琪。该合同附件同时约定：合同签订时，程安琪已支付房款25万元，贷款部分57万元，银行按揭双旭公司协助程安琪在一个月内办理完毕。同日，双旭公司与程安琪另签订补充协议一份，该协议约定：双旭公司承诺自签订本合同之日起十八个月之内为程安琪取得房屋所有权证书，如逾期不能取得所有权证书即构成违约，一旦发生上述违约事件，程安琪有权退房并要求双旭公司赔偿一切损失等。

上述协议签订后，双旭公司于2005年4月28日向程安琪交付房屋，程安琪亦向双旭公司按期支付房款25万元。剩余房款57万元因诉争房屋不具备贷款条件，程安琪未实际办理贷款亦未支付给双旭公司。现房屋由程安琪使用至今。

庭审中，程安琪提交了双旭公司销售房屋宣传资料、销售人员谈话录音、报纸售楼广告等，用以证明双旭公司销售房屋时存在严重欺诈，其实际购买的房屋并非预售房屋而系现房。双旭公司对程安琪提交的证据证明目的不予认可，并表示房屋因与规划不符，客观无法补足相关手续。

另查，双旭公司现已取得涉案房屋项目的国有土地使用证及建设用地规划许可证，但至今未取得开工证、预售许可证及房屋所有权证。

原审法院认为：违反法律、法规的强制性规定的合同无效。本案双旭公司在与程安琪签订《北京市内销商品房买卖合同》出售房屋时，未取得合法的商品房销售资格，至今仍未完成补办。因此双方签订的买卖合同及补充协议，违反了我国法律的强制性规定，当属无效。无效的民事行为自始不发生法律效力，当事人因该合同而取得的财产应当返还。双旭公司应当返还程安琪已经支付的购房款25万元。程安琪应将涉案房屋返还双旭公司。因程安琪在本案中并未提起合同无效的后续处理，故法院就合同无效涉及程安琪方的权利受损所致赔偿问题，在本案中不予一并处理，程安琪可待本判决生效后另案解决。

据此，原审法院于2013年11月作出判决：一、北京双旭房地产开发有限责任公司与程安琪于二○○五年四月二十七日签订的房屋买卖合同及补充协议无效；二、北京双旭房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还程安琪购房款二十五万元；三、程安琪于判决生效之日起三十日内将位于北京市朝阳区××号房屋腾空并交还北京双旭房地产开发有限责任公司。

判决后，上诉人程安琪不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法认定双方之间的房屋买卖合同及补充协议有效，驳回双旭公司的原审诉讼请求。上诉理由：第一，双方之间的合同不违反效力性强制性规范，双旭公司主张合同无效是试图通过不合理反悔得到巨额利益；第二，双旭公司未取得开工证是其故意而为，其有能力按照有关部门的要求补办相应手续；第三，涉案房屋在上诉人购买时是现房，是因缺乏相关行政审批未具备现售条件的房屋，而不是需要办理预售许可的房屋等。双旭公司同意原判。

本院经审理查明：在双旭公司与付鹏（小区另一业主）之间的同类房屋买卖合同纠纷案件中，原审法院和北京市第二中级人民法院均认定合同无效，北京市高级人民法院裁定对该案提审，并于2014年3月26日作出（2014）高民提字第130号民事判决，认定双旭公司与付鹏之间的房屋买卖合同有效。

本院查明其他事实与原审法院查明的事实无异。

上述事实，有当事人陈述、《北京市内销商品房买卖合同》、（2014）高民提字第130号民事判决等在案佐证。

本院认为：双旭公司与程安琪之间签订的《北京市内销商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，依法有效成立。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案当中，双旭公司虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得建设用地规划许可证，涉案房屋所在项目的国有土地使用证，这充分表明双旭公司对土地及地上物有处分权，且涉案房屋已交付买受人使用多年，买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但从该规定可以看出，其规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，是为了限定出卖人的相关义务，不是为买受人设定的义务，原判依据上述司法解释有关商品房预售的规定认定涉案合同无效欠妥，本院予以纠正。据此，程安琪的上诉主张成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第12396号民事判决。

二、驳回北京双旭房地产开发有限责任公司的诉讼请求。

一审案件受理费5050元，由北京双旭房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。二审案件受理费5050元，由北京双旭房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　刘建刚

审　判　员　　宫　淼

代理审判员　　郑吉喆

二〇一四年五月十二日

书　记　员　　陈　茜

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